Сложности в организации девелоперских проектов в России

Любой бизнес это прежде всего предпринимательская деятельность, которую кто-то ведет на свой страх и риск. Но бизнесом она станет лишь тогда, когда будет приносить прибыль своему владельцу. Иначе это просто благотворительность. Принцип получения дохода «прост» и давно известен — покупаем то, то стоит недорого и продаем его дороже.
Чтобы цена возросла (и появилась та самая маржа) можно поступить по разному. Во-первых, можно отвезти товар туда, где он более востребован. Так работают продажи продуктов питания, авто и прочее. А можно сделать товар дороже и продать его там же, где он был приобретен — это основной на сегодня метод заработка в сфере недвижимости. Вкратце, именно на таком подходе и базируются многие современные девелоперские проекты.

Чтобы девелоперские проекты принесли прибыль, важно правильно учесть риски

Принципы торговли выдержаны и здесь. Купив участок земли или иной, привлекательный, с точки зрения инвестиций объект, инвестор желает получить прибыль. С точки зрения общепринятой классификации, может быть два пути — доверить деятельность специалисту, который будет вести всю деятельность (что будет гонорарным девелопментом) или лично контролировать все процессы, что обычно именуют спекулятивным девелопментом.
Собственно, уже из характеристики становится ясно, что виды рисков, с которыми придется столкнуться, будут различаться уже от того, какой вы выберете подход. В первом случае, многое зависит от приглашенного специалиста. По большому счету, весь процесс будет под его контролем и хотя он, как специалист с определенной репутацией, будет стремиться преуспеть, любая его ошибка будет нести риск (вплоть до убытков).
Вполне логично будет выглядеть ситуация, когда девелоперская компания, владеющая силами и средствами, позволяющими делать подобную работу самостоятельно, решит обойтись без подобного специалиста. Ведь в ее штате уже могут быть сотрудники с необходимой квалификацией и подготовкой.

Сегодня выделяют следующие варианты девелопмента:

• Д. жилой недвижимости;
• Д. коммерческой недвижимости;
• Д. загородной недвижимости;
• Д. земли и земельных участков.

Как не сложно догадаться, работы, которые требуются для первых трех пунктов, требуют одних и тех же специалистов. После оценки территории и составления сметы предстоящих работ, что обычно (и постоянно) выполняют в различных градостроительных компаниях, начинаются собственно строительно монтажные работы.

Все девелоперские проекты должны учитывать максимально возможное количество рисков

Уже начиная с этапа оценки территории, компания должна исходя из своего опыта или подключая внешних специалистов, учесть основные риски, которые могут или однозначно будут проявляться на этапах создания объекта или его реализации. Именно правильный учет всех доступных для мониторинга рисков составляет самую ответственную часть оценки прибыльности объекта. На сегодня существуют разные классификации, но будет удобнее выделить внутренние и внешние риски.

Внутренние риски девелоперского проекта:

• неверная оценка ситуации на рынке недвижимости, динамики спроса и предложения. Но не всегда это будет внутренний фактор, например, на цену сильно влияют банки, которые кредитуют ипотеку и снижение этой активности может повлиять на покупательскую активность уже после того, как начнется строительство. В последнее время в России лицензии лишен целый ряд банков, «кто следующий» неясно, что следует учитывать специалистам девелоперских компаний;
• риски проектирования зависят больше от того, насколько реалистично было предъявлено потенциальным покупателям то, что в действительности будет построено. Сюда же можно отнести и проблемы подрядных рисков — собственно исполнители могут либо реализовать задумку позже намеченного времени или с браком, что опять же, повлияет на сроки или цену (повлечет расходы на ремонт, репутационные риски);
• финансирование процесса создания объекта продажи должно быть постоянным и прогнозируемым. Иначе есть угроза просто не выполнить работы;

Внешние риски девелоперского проекта:

• экономические, относящиеся к уровню макроэкономики. Трудно просчитать, что будет, если санкциям будет подвергнут банк (и когда это произойдет) который финансирует проект, но как риск это должно быть учтено;
• административные — появление нового налога (изменение старого) может просто повлиять на прибыль. В то же время появление новых правил получения лицензии может неожиданно помешать работе предприятия;
• технологические — если городским управлением представлена неверная схема размещения трубопроводов (ветки метро) или вообще место подобрано неверно, то стройка может не завершиться, когда это обнаружится. Как вариант, можно попытаться реализовать строение под альтернативные нужды, если это возможно в принципе;
• юридические, как и в любом деле. Возможно, что контракт был заключен неверно, в нем были ошибки, появилась новая сторона, которая по закону имеет право влиять на развитие событий (не выявленные обременения объекта и тому подобное).

Правильный учет всех рисков должен включать не просто анализ «земляного участка». Если в процессе будет задействована та или иная компания (банк) нужно постараться учесть все факторы, которые могут влиять и на нее. Разумеется, хорошо, когда все этапы строительства (начиная с демонтажа старых зданий и заканчивая предпродажной подготовкой, рекламой) выполняет одно предприятие и только за свой счет. В этом случае влияние внешних рисков стремится к нулю. Но такое бывает весьма редко.
Поэтому, важным моментом становится учет репутации всех тех участников, которые будут необходимы на каждом этапе работ, а также, внешнеполитической ситуации, которая может повлиять как на работу банков, так и появление (исчезновение) покупателей для данного типа недвижимости.